编者按：

　　2012年是实打实的调控年，依照原定的剧本，无波无澜，平淡过渡。但是，微弱的市场需求撑起和推进着南昌楼市“脱离剧本”。

　　刚需置业迸发，“暖和小阳春”开启2012年南昌楼市的精彩剧幕，6、7、8月成交记载一再刷新。

　　红谷滩、高新、朝阳新城、经开、象湖、九龙湖等区域片面开花；别墅、大宅、洋房、Loft、超高层等产品类型纷单一样。

　　同时，2012年，是政策调控与市场深度博弈的一年，是南昌城市建立片面晋级，房地产行业迎来大开展的一年，也是商业地产迸发、高端项目露脸，南昌房地产行业洗心革面的一年。在此，我们总结，我们回忆，为了播种，也为了更好的前行。

　　刚需年

　　首置、首改的刚需客群是2012年南昌房地产市场的购置主力。在坚持房地产调控政策不抓紧的大背景下，投资投机性需求遭到强力抑制。但是，2012年，不管是政策层面的利好的音讯，还是开发商不时推出的产品和优惠，多是投合刚需购房群体，而不负所望的刚需客群强无力地迸发，让2012年南昌房地产市场一片“阳光绚烂”。

　　城市建立晋级

　　修路、修桥、修地铁，是南昌往年的一大特征。城市建立的如火如荼也为南昌房地产市场的开展发明了更为宽广的空间。据理解，建立中的南昌地铁一号线施工建立总占空中积约1631.6亩（含永世占空中积约615.5亩），规划红线内房屋总征收面积41.65万㎡，房屋征收总户数2705户。史无前例的征收动迁工程，直接影响着南昌房地产市场的开发和成交。而地铁、火车西客站、朝阳大桥的建立，旧城的改造都显示出，南昌城市根底设备建立在片面晋级，根底设备的晋级也将拓展城市开展空间，延伸城市空间格式，放慢城市化进程，推进房地产市场的开展脚步。

　　成交破纪录

　　依照南昌房地产市场的常规，南昌楼市每年的年成交总量为300万㎡左右。而仅2012年的前11个月，南昌区新建住宅成交量便打破了370万㎡，年内总成交量更无望打破400万㎡。

　　而截至11月底，南昌非住宅成交总量到达105万㎡，2012年南昌房地产市场全体成交量将无望打破500万㎡。这是纪录打破的一年，也预示着南昌房地产市场开展将开启新纪元。

　　政策博弈

　　往年上半年，全国多个城市上调公积金存款额度，在城区买房，购房一方缴存公积金最高存款额度上调至50万元，购房单方缴存公积金最高存款额度上调至60万元。公积金存款额度的上调无疑安慰了市场需求的释放，推进了楼市成交的热情。

　　2012年9月24日晚，广州市疆土房管局在其官方微博上供认，对“中心城区一般异常低价的住宅项目”，采取了“限制预售规模和控制买卖节拍”的措施。

　　与此无二，面对一路低垂的市场成交行情，为完成楼市颠簸开展，2012年中前期，南昌相关部门对局部低价、高端住宅项目在预售答应管控方面严厉把控，积极抑制投资投机性需求入市。

　　诸如此类有点“矛盾”的行为，恰似2012年南昌房地产市场的热情绽放与大环境之间的“密切摩擦”。

　　底价成交

　　往年南昌土地市场并不像新房成交那样“热情”，全年释放的住宅用地较去年绝对增加，但企业参与拿地的热情却有增无减。虽然全年推出的土地不多，成交价钱也控制在小幅度下跌范围，而从开年到如今，高溢价率似乎与土地市场“绝缘”，游资和规模下开发企业也难觅踪影，全年所拍地块真正完成溢价成交的土地量少，从红谷滩、朝阳新城、青山湖、九龙湖等区域的土地成交实情看，诸如保利、绿地、莱蒙国际、国贸、联发等开发企业都是以底价拿地。土地市场的表现也将无效保证将来房价的波动。

　　行业洗牌

　　房地产调控进入“耐久战”，这是考验房地产开发企业实力的时期。从2012年南昌房地产市场的全体行情看，小型企业猛攻“封地”，紧守资金，且行且看；大牌企业则异常忙活：忙卖房、忙拿地、忙开发。

　　诚如万科、绿地等大牌企业参与见证了南昌房地产市场黄金十年的开展，也为南昌城市建立失职尽力。南昌城市格式开展的同时，也对城市建立的直接参与者们有了更高要求，这在给大型房企提供更宽广开展空间的同时，也将将行业内的“虾兵蟹将”排斥出局。

　　而如今的消费者也更情愿为品牌实力买单。2012年南昌楼市住宅成交量排名前列的企业多为房企大佬，保利、绿地、万科、恒大等企业在南昌的多盘联动，四处开花，以实力降服了消费者的心。

　　价钱阶梯化

　　过来较长一段工夫，“郊区——红谷滩——象湖”，顺次是南昌民置业的选择形式，“7000元/㎡—6500元/㎡—4000元/㎡”模糊的价钱分层影响购房者心情的同时，也限制了选择空间。

　　2012年南昌房地产市场从产品到区域供给上片面开花，郊区、红谷滩、朝阳新城、高新、经开、象湖、湾里、九龙湖等板块多元化供给，在郊区新房价钱打破15000元/㎡的同时，红谷滩也迎来万元时代，高企的房价让置业目光更多的转向新兴的区域。“15000元/㎡—10000元/㎡—8000元/㎡—6000元/㎡—5000元/㎡”，在价钱区间上出现出的较为分明的细化阶梯，让购房者有更明白的置业目的，这也标志着南昌楼市在历练十数年开展之后，开端成熟。

　　商业地产迸发

　　相较于住宅市场的约束式开展，2012年南昌房地产市场商业地产则要绝对“自在”不少。在住宅价钱高企，增值空间越来越小的时下，投资者开端将目光转向商业地产。往年，商铺、写字楼、公寓、loft等产品类型多样，超高层、城市综合体等修建形态万千，专业市场、社区商业各放异彩，据相关的数据统计，2012年南昌楼市非住宅产品供给量为大增，在成交量上也到达了105.45万㎡。

　　随着城市古代化建立步伐的放慢，金融商务气氛的凝聚，关于办公环境的要求越发严苛，强无力的市场需求推进着城市商务圈的成型及高端商务项目的生长。

　　第一批房奴们失掉束缚的同时，不少人也是赚得钵满盆满。有了置业投资经历又不足钱的人，开端不时把投资目光转移到了既具有投资价值又兼具运用价值的商业地产之上。而在股市低迷、住宅市场受限的背景下，商业地产更是成了投资群体货币保值增值强无力的“救命稻草”。

　　“小三房”

　　高端客户受限，争夺刚需客群是往年南昌房地产开发企业剧烈竞争的动力。

　　不管是万科、绿地、保利、恒大等实力大鳄，还是洪客隆、恒茂等外乡大鳄，为了投合广阔刚需客群的置业需求，纷繁祭出旗下各类中大户型产品，其中频繁被提及的“小三房”便是深受首置刚需特别是80后置业者的宠爱。

　　80㎡—90㎡左右的产品面积，充沛被应用的创变空间，“小三房”满足了刚需客群对室内寓居空间的适用需求。

　　惜售

　　“不焦急，渐渐卖”似乎成了往年下半年不少房地产开发企业的“行动禅”。2012年上半年的“炽热抢收”和继续喷发的市场需求，给不少开发企业的资金链充足了血。

　　但是，往年南昌土地市场释放的住宅用地较今年有所增加，但地价却仍然坚持下跌，在继续调控的大背景下，为保证资金链疏通，不少房企选择慎重拿地，甚至持续张望。因而，关于不少开发储藏量不富余的企业来说，不得不选择惜时惜量销售。

　　二手房市场

　　区域大翻身

　　去年，从各区域的二手房成交量来看，东湖区及西湖区的成交量约占全市总成交量的60%，青山湖及青云谱区紧随其后，红谷滩新区成交量则表现平平，约占比6%。2012年，在二手房市场中不起眼的红谷滩新区来了个华美丽的转身。数据显示，从往年年终起，红谷滩新区成交占比不时下跌，进入6月份当前便开端占据二手房成交区域第三名的地位。并且随着红谷滩新区人气暴增，该区域租金也随之低落。去年，1000元在红谷滩中心区的普通住宅小区能租到一个小两房，而往年一个普通装修的单间公寓租金至多在1400元以上,商铺、写字楼租金也呈现较大幅度下跌。

　　计税新政

　　自去年12月份起，南昌二手房按“评价价”计税的新政进度就不断备受市民关注。“评价价”计税即税务部门运用房地产估价办法，得出外地二手房基准评价均值，然后用评价值比对二手房买卖时征税人申报的买卖价钱，判别所申报的买卖价钱能否分明偏低。当二手房买卖申报价钱低于市场评价价，需依照评价价缴税才干操持产权过户；当二手房买卖申报价钱高于市场评价价时，则依照买卖价钱计税操持过户。

　　时隔一年，南昌二手房“评价价”纳税新规终于落地，方案于12月25日起试运转，明年除夕起正式推行运转。此次计税新规的出台，一方面可以根绝以“阴阳合同”偷逃买卖税费景象的发作，真正做到一房一价，真正地表现税收公道、地下、公正的准绳。另一方面，新政施行后，二手房买卖税费添加，购房者的购房本钱随之加大。

　　楼市大事记

　　九龙湖新城规划

　　2012年9月18日，南昌九龙湖新城概念规划根本确定。红谷滩新区将按九大功用定位，将九龙湖新城打形成为以商贸商务、生态科技、都市休闲为主导的绿色生态新城。

　　九龙湖板块作为红谷滩的二次开发，承当着宜居新城的义务，省级行政单位的全体搬迁、南昌西客站的建立也都为九龙湖的开展保驾护航。

　　有了政策的有利要素，九龙湖板块也成为开发企业眼中的香馍馍，万达、绿地等大型房企都有意进驻九龙湖板块，不少业内人士表示，如今的九龙湖是价钱的高地，但却是将来价值的洼地。

　　象湖隧道工程

　　2012年7月25日，南昌有关部门发布象湖隧道工程环境影响评价公示，象湖隧道工程总投资约10亿元，是九洲大街的延伸工程，西起子羽路，东至迎宾小道，道路全长约2.7公里。

　　象湖隧道的建立将于朝阳大桥一道，构成一条南二环疾速路。增强郊区与红谷滩的联络，象湖隧道工程不只仅在交通上改动了格式，关于象湖周边、朝阳新城、红角洲区域的楼盘而言也将发作质的改动。

　　公积金上调

　　2012年6月4日，南昌住房公积金存款限额由以前的40万元上调至50万元，对购置普通住房的双职工缴存户，最高额度也上调至60万元。

　　公积金存款额度的上调关于中低支出者的刚需购房者而言是极好的，大大加重了刚需购房的资金压力，也在一定水平上安慰了楼市的成交。

　　落户新规

　　2012年4月27日，南昌发布规则，从5月起，南昌买房不再作为在昌落户的独一条件。

　　《南昌公安局户籍业务操持标准》规则，在南昌城区有合法波动职业满三年并有合法波动住所（含租赁），同时依照国度规则参与社会保险满三年的人员，自己及其共同寓居生活的配偶、未婚子女、父母，持以下证明资料在外地请求注销常住户口。

　　朝阳大桥开工

　　2012年10月18日上午，备受注目的南昌朝阳大桥正式开工。

　　朝阳大桥是南昌重点开发地域朝阳新城和红角洲地域的一条疾速通道，是南昌“十纵十横”支线性路途九洲小道跨越赣江的一座重要城市桥梁，关于优化城市规划，拓展城市开展空间，促进环鄱阳湖经济圈联动开展有重要意义。而随着大桥的正式开工，朝阳新城的房价也是一路上扬。

　　红谷滩万达广场停业

　　2012年8月24日，红谷滩万达广场正式停业，填补红谷滩大商业空白，构成了以其为中心的红谷滩商圈。而其影响超出了商业，直接影响了周边区域楼盘的成交和价钱走势。

　　据理解，随着南昌红谷滩万达广场正式投入运营，其周边寓居社区的二手房每月租金上浮至多三五百，社区商铺租金由之前的40—50元/㎡下跌到了100元/㎡，甚至更多。而在湾里、经开、新建等区域，红谷滩万达广场成为了不少新楼盘宣传亮点。